【2026年最新】不動産バブル崩壊か、ナフサショックで高止まりか？今、持ち家を売るべきかの境界線

2026年5月19日 2026年5月19日

Y.Kunii

こんにちは。競売不動産コンサルタントの國井義博（くにいよしひろ）です。

最近、ニュースやネットで「ついに不動産バブル崩壊が始まった」という不穏な噂を耳にすることが増えていませんか？その一方で、「建築資材が高騰していて、家はまだ値上がりし続けている」という話もあり、「結局、今は売り時なの？暴落を待つべきなの？」と悩まれている方も多いと思います。

結論から言うと、現在の不動産市場は「一部のバブル崩壊」と「コスト高による高止まり」が同時に起きている、きわめて複雑な「ねじれ状態」にあります。

今回は、この市場の裏側を分かりやすく解説し、私たちが今取るべき「損をしないための選択」をお伝えします。

確かに、これまでの「出せば何でも売れる」という狂乱期は終わりを迎えつつあります。現場では次のような変化が起きています。

「売りたい価格」と「買える価格」の大きな乖離 現在、売り手の希望価格と、実際の成約価格の差が過去最高水準（4割近く）に広がっています。つまり「高く売りたい」と思っても、買い手がついてきていません。
「1.2億円の壁」と実需の限界 都心の新築マンションは一般の共働き夫婦（パワーカップル）が買える限界（1.2億〜1.4億円）を超えてしまい、在庫が急増しています。
金融庁や日銀の引き締め動向 利上げによる金利上昇懸念や、銀行の不動産融資への警戒感から、投資家や法人の動きにブレーキがかかり始めています。

これにより、「投機目的で上がりすぎた都心の物件」や「郊外の不便なエリア」では、すでにバブルが弾け、価格の下落トレンドが始まっています。

では、なぜ市場全体が一気に暴落しないのでしょうか？その最大の理由が「ナフサ問題（ナフサショック）」に代表される、強烈な建築コストの暴騰です。

中東情勢や円安の影響により、プラスチック、プラスチック樹脂、塗料、断熱材、塩ビ管といった住宅に不可欠な基礎資材が軒並み値上がりしています。TOTOやLIXILなどの住設メーカーも値上げを余儀なくされ、新築の建築コストは跳ね上がる一方です。

さらに資材不足で「新築の工期が遅れる」リスクが高まったため、市場の目は今、「すでに完成していて、すぐに住める既存住宅（中古住宅）」に向いています。

この2つの波がぶつかり合った結果、既存住宅（中古）の価値は今、激しく二極化しています。

【築浅・リフォーム済み・駅近】⇒ 高止まり、あるいは上昇！ リフォーム費用が高騰する前に「すでに綺麗になっている」こと自体がプラチナ価値を持っています。新築が高すぎて買えない層が殺到しています。
【古い・要大規模リフォーム】⇒ 価格交渉（指値）されやすい 買った後に高額なリフォーム費用がかかるため、物件そのものを大幅に値引きしないと売れなくなっています。
【 suburban・郊外・駅から遠い】⇒ 崩壊（下落へ） コスト高に関係なく、金利上昇懸念と人口減少の直撃を受けて需要が蒸発しつつあります。