競売物件のイメージって？

こんにちは。まる投げ競売不動産投資でおなじみ株式会社ファンハウスの國井義博です。私が競売不動産と出会ったのはバブル崩壊してからなので平成4年過ぎです。その頃は、東京の競売不動産の閲覧は東京地裁の建物の地下にあった記憶している。狙っているお目当ての3点セットの閲覧が叶うのは朝一番に出かけないと困難を極めた。特に占有屋（暴力団関係者）たちが入札を妨害するために唯一の物件情報である3点セットのファイルを午前中でいったん閉所する直前まで、そして午後一番から閉所時間いっぱいまで、3点セットのファイルを誰にも見せないように妨害行為をする輩がゴロゴロいたのであった。若さゆえ怖いものなしで交渉したことを思い出しました。

金融機関らが抵当不動産から実効的な回収をするための手続きは,債権者が抵当不動産の差押を申立てることから始まる。その後,裁判所が競売手続において,目的物件を評価して売却の基準となる価額を決定し,期間入札という方法によって買受人を募る。裁判所は,入札者の中の最高価買受人に売却を許可して,代金を納付してもらい,代金は債権者に配当し,買受人はその競売物件の所有権を取得す
る。債権者が実効的な担保物件からの回収を受けるためには,抵当不動産が適正に評価されて,速やかに売却,配当に至ることが必要となる。
ところが,従来から競売手続では,競売手続を遅延させて手続を妨害するようなことが行われており,そのような行為は「執行妨害または競売妨害」と呼ばれてきた。執行妨害とは,抵当不動産を占有して妨害するような仕掛け,例えば,暴力団の組事務所の看板を立てて買い受け人が入札をためらうような状況にして,抵当不動産の価額が下落していくようにし向けるようにする行為を指す。このような行為が行われると,抵当権者が本来得られるはずの適正額より低い価額でしか買受人が現れず,極めて低い配当にしかならない。このような事情から,競売手続はブローカーと呼ばれる競売物件を専門に扱う業者の特別な市場だと認識され,競売手続に一般人が参入するのは困難だとされてきた。
一般人が競売物件を買い受けようとしても抵当権者を困らせるような手続阻害行為が行われると,競売手続が迅速適正なものではなくなり,買い受け人が円滑に抵当不動産を取得することは危険であった。抵当権実行がこのような阻害行為によって実効性の低いものとなってしまうことがあり,
制度改善を求める声が高まっていた。
執行手続を妨害するなどの弊害が債権者の担保権実行を躊躇させ,不良債権の処理の遅れの原因の一つとなっているという指摘などを受け,平成
8年,10年と競売手続の迅速化等のために民事執行手続の一部が改正されたのだった。

平成13年にとりまとめられた司法制度改革審議会意見書は,権利実現の実効性を高めるために,執行妨害への対策を講ずべきことを提言やニーズを受けて平成15年には「担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律」(以下「改正担保・執行法」という)が成立し,その中で執行妨害に濫用されていると批判されてきた短期賃貸借制度が廃止されたほか,様々な執行妨害への対策が講じられた。

数度の法改正が施され、現在はインターネットで地方裁判所のwebサイトBITにて3点セットの閲覧はいつでもどこでも可能になりました。ファイルを独占する輩も、怪しい組事務所名の看板が物件に掲げて不法占有する輩もほぼゼロに等しいほど激減しました。

しかし、以前のようなイメージが先行しているのか、競売物件は怪しい、危ない、被害に巻き込まれそうだ、などなどダーティーでネガティブなイメージしか出てこないようである。民事執行法改正前を知ってる私にしてみれば、暴力団関係者は占有や妨害行為の禁止と入札さえも参加できないルール化が厳格化されておりますので現在の競売不動産は安全であり、競売物件の不動産鑑定に基づいた売却基準価格を基に周辺相場やその物件に影響する価格要因をしっかり見据え価格分析を行えば必ず十二分に価値ある不動産を入手できる市場だと私は感じております。

危ない、怖い、など、負のレッテルをできれば事前に取り払っていただき、競売物件で稼ぎたい！だけど難しいと感じてる法人個人問わず、ご相談をお待ちしております。株式会社ファンハウス　代表　國井義博

※出典：日本不動産学会誌/第20巻第3号・2006.11 　占有による執行妨害　古賀政治(こがせいじ)弁護士,霞総合法律事務所