不動産投資８つのリスクとその対策

2025年5月25日 2025年5月25日

Y.Kunii

不動産投資で失敗しないためにはリスクを理解し対策を講じる必要があります。

【１．家賃下落リスク】

不動産投資の収入源は家賃収入となるため、家賃が下落すると収支が悪化して賃貸経営が破たんするリスクがあります。
家賃は、建物が経年劣化したり周辺に新築物件が供給されたりすることで下落するのが一般的です。

賃貸需要が長期的に見込め、家賃が下落しにくいエリアにある物件に投資する。賃貸需要の有無は、当該エリアの人口動態や最寄り駅の乗降客数、生活利便性などの要素を勘案して複合的に判断したい。自治体などで発表しているデータを参照して住宅を借りたい人の需要が長期的に継続するかを検討する方法があります。
大規模修繕やリフォームを定期的に実施して建物の劣化スピードを緩めることができるので、建物管理も含めてきちんとできる賃貸業務全般を任せられる不動産会社を選択することがとても重要です。

【２．家賃滞納リスク】

家賃滞納が長期化すると、収支が悪化するだけでなく滞納入居者を法的手続きに沿って退去させざるを得ない事態に発展することも想定されます。滞納入居者の退去には、多大な手間（内容証明郵便の送付、訴訟手続きなど）と費用（弁護士費用、強制執行に係る費用など）が発生しますので賃貸管理が重要だということは十分ご理解いただけるとおもいます。

物件購入前に長期滞納者がいないかを確認する
新規入居者の資力を確認と保証会社の利用をマスト化する

【３．空室リスク】

転居が多発する時期（2～3月ごろ、9～10月ごろ）に発生する一時的な空室で次の入居者がすぐに見つかる場合は大きなリスクではなく、空室期間が長期化すると大きなリスクとなります。空室リスクの回避策としては、以下2つの方法が効果的です。

競合物件の空室状況を事前に確認する
特定の賃貸需要（大学、工業団地など）に依存していないかを確認する

同じエリア・間取り・家賃水準の物件の空室状況（空室率、空室期間など）を投資前に確認することで物件の空室リスクの高さをある程度推測することができます。競合物件の空室率が高く入居者募集に苦戦している場合は、当該物件も同じ状況になることが想定されるため、「投資をしない」という選択肢を持っておくことも必要です。

【４．物件価格の下落リスク】

建物は、築年数の経過による劣化・老朽化などの要因から経年とともに価値が当然下落します。

物件価格の下落リスクの回避策としては、以下3つの方法が効果的です。

賃貸住宅が供給過剰になっているエリアへの投資を避ける
設備交換や内外装のリフォームを定期的に実施する

物件価格の下落は地価の下落や周辺環境の変化といったその時々の外的要因に左右されることもあるため、正確な予測やリスク回避は困難といえますので少なくとも2年ごとに資金計画を見直すことで変化に対応してください。

【５．修繕費リスク】

建物や設備の経年劣化で修繕費が発生するリスクです。例えばエアコンや給湯器、エレベーターなどの大型設備がある場合は、多額の修繕費がかかる可能性がある。修繕費を工面できないと当該物件における住環境としての質が低下し、家賃下落や空室率の上昇につながり、空室が長期化するリスクもあるため、特に注意が必要です。

各設備の修繕履歴（修繕の時期および内容）を確認する
大型設備の交換時期から逆算して資金を積み立てる
突発的な修繕に備えて一定の資金をプールするための積立金を実行する

【６．固定費リスク】

不動産投資では、以下のような固定費が定期的に発生します。

ローン返済（融資を受けている場合）
管理委託費
税金（取得税、固定資産税、都市計画税、消費税）
損害保険料
管理費および修繕積立金（区分マンションの場合）
共用部分の水道光熱費（一棟物件の場合）

上述した固定費は「金利上昇（変動金利の場合）」「修繕積立金の値上がり」「保険料の値上がり」といった要因で上昇する可能性がある点は押さえておき、下記のような対策をとることをおすすめします。

固定金利でローンを組む
賃貸管理プランの変更や管理会社の見直し
保険の見直し

【７．災害リスク】

台風や地震といった自然災害、それらに付随する洪水や火災といった二次災害の発生で建物が損傷するリスクがあります。災害で建物が損傷すると多額の修繕費や建物の解体・建築費が発生したり賃貸ができない期間の家賃収入が大幅に減少したりするリスクです。

物件購入前に「ハザードマップ」を確認する
過去の災害発生状況および被害状況を確認する
損害保険に加入する

【８．事件事故リスク】

物件内で入居者が死亡する事件事故（自殺、殺人事件、事故死）が発生するリスクもあります。不特定多数の人の生活拠点となる賃貸住宅では、入居者または来訪者が事件事故を引き起こしたり巻き込まれたりする可能性があります。物件内で事件事故が起こると以下のような二次被害に発展し賃貸経営に大きな損害を与えかねません。