セットバックとは？
Y.Kunii
都内でもまだまだ道路幅員が狭い、
二項道路があります。
売買物件の中古戸建などで
物件のご案内する際に、前面道路の説明します。
重要事項説明でも重要な個所なので道路と敷地の関係は
しっかり確認してください。
今日はセットバックについて、お伝えします。
現在の法律（建築基準法第４２条第二項）では、
原則として幅員4m以上の道路に面していないと、
建築物を建ててはいけないことになっています。
大きな理由にひとつに救急車や消防車が入ってこれないことが大きな理由です。
ところが、戦前など古くからある区画の市街地等には4m未満の道路が多数あり、
その4ｍ未満の道路のことを「建築基準法第４２条第二項」に規定される道路のことから、
「二項道路」と呼びます。「みなし道路」とも言います。
建築基準法第４３条
『建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならない』
建築基準法第４２条第一項
「建築基準法上の道路」は、幅が4m以上あることが必要
と定められています。
この二つ要件が満たされていない物件でも、
建築基準法第４２条第二項では、
以下の3つの条件を満たせば、
4m未満の道であっても「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられています。
- 幅が4m未満の道であること
- 建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
- 特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと
二項道路に隣接する建物を建て替えなどをする際には、
道路の中心線から水平距離2mの範囲に建物を建築することが出来ないことになっているため、
セットバック（後退）が必要になることもあります。
道路の中心から2m以内にある住宅については、
極端なことを言えば道路の上に住宅が建っているという形になります。
そのため、セットバックを行わない住宅は、違法建築ということです。
ただ、法律的には家の建て直しをする場合などはセットバックが必要になるというだけで、
リフォームなどの場合はセットバックが必要ないですし、
再建築で新築したとしても塀などは以前のまま残しておくことで、
セットバックを逃れようとする方も多数いるのが現状です。
そのため、セットバックなどをする際には、
きちんと行政に確認をしてから行うということが基本です。
道路の中心線から2m必要な場合もあれば、片側から４ｍの場合もあるので、
そんなに必要ではないというケースもあります。
将来の土地家屋の価値を考えれば、皆でセットバックを協力して行い
しっかりと４ｍ未満の二項道路を一項道路に格上げすることが大切だとおもいます。
大切な家族のため、子供たちの未来のためにも、
不動産を法律に沿ってのしっかり見直すことが大事ですね。
株式会社ファンハウス 代表 國井義博
