競売不動産における共有持分の売却

東京地方裁判所本庁 R01ヌ98
入札期間: 2019/09/26～2019/10/03
東京都港区港南四丁目２３番地１
TOKYOSEASOUTHブランファーレ
売却基準価額: 15,900,000円　

上記物件について、問い合わせが多いので解説いたします

どんな物件なのか

ポイント１、共有名義の持分が競売されております

ポイント2、当然に使用収益出来ないと記載されています

ポイント３、、共有持分を落札してどんな意味があるのか

さて、共有持分を落札しても、

物件を単独で自由に使うこともできない使用収益出来ない、

そんな物件は

落札する意味がないのでは？

と疑問に思う方もいると思います。

このような物件だけを狙って入札し落札している専門的な不動産業者がいます。

競売初心者はもちろん、ちょっと不動産をかじった程度では難しい物件ですので

手を出すべきではありません。

では、専門業者等はどのように利益を得ているのでしょうか

①他の共有者へ買い取りを要求して利益を得る

②上記①の逆で他の共有者の持分を買い取り、完全な所有権にして、売却または使用収益を得る

しかし、

上記①または②の交渉ができるようであれば、

競売にかかる前の時点で他の共有者が既に買い取っていたり、共有者全員で売却をしたり、

競売にはならないようにしているはずです

ここまでお読みいただいた方は

なるほど～っと思っていませんか

ですから、手を出してはいけないのです

落札できたとしても、

交渉は難航するのは当たり前を想定しなければなりません

ここからが専門業者等のノウハです

交渉がうまくいかない場合どうするのか

共有物分割の請求します

民法２５６条１項：「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。」 とあります

分割の方法としては、

1、現物分＝現物を分割する方法

2、価格賠償＝共有者の一部が他の共有者へ対価を支払って全共有物を取得する方法

3、代金分割＝共有物を売却して売却代金を共有持分にしたがって取得する方法 民法２５８条１項：「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、   その分割を裁判所に請求することができる」とあります  

裁判による分割の場合、特に家屋の場合、現物分割は困難な場合が多いため、

競売にかけ代金分割を進めていくことになります

したがって、第三者に共有持分を取得されてしまった場合、

その不動産が競売にかけられる可能性が高くなってしまいます

逆を言えば、

他の共有者は、共有持分の競売にかけられた最初の競売の時点で落札された場合、

その交渉段階で決着することが、他の共有者は不動産を手放さずに済む可能性は高くなるわけです

相手はその専門業者等ですので直接の交渉はできるだけ避けるべきです

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